Wat iedere verhuurder moet weten over (nieuwe) energieregels

Tien jaar na de invoering van de EPB-wetgeving is de energieprestatie van een woning behoorlijk gaan wegen op zowel verkoop als verhuur. Een pak regels heeft een impact op het rendement. Uitkijken is het vooral naar de combinatie van de nieuwe totaalrenovatiebonus (vanaf 2017) met de zopas ingevoerde vermindering van de onroerende voorheffing voor energiezuinige renovaties.

‚Äč

Wat geldt al langer?

  • Sinds 2009 moeten verhuurders in heel België niet alleen een energieprestatiecertificaat (EPC) kunnen voorleggen, het moet ook mee in de advertentie. Een EPC is tien jaar geldig. De kostprijs ervan varieert sterk – tussen 150 en 400 euro – en is afhankelijk van de complexiteit van het gebouw. Huurcontracten van vóór 1 januari 2009 hoeven alleen een EPC als de woning opnieuw te huur wordt gezet.
  • Een vermindering van de onroerende voorheffing, bedoeld om een energiezuinige nieuwbouw te stimuleren. De eisen liggen evenwel hoger dan die voor een energiezuinige renovatie: E30 (het Vlaamse streefdoel tegen 2020) geeft nog recht op 50 procent korting gedurende 5 jaar, terwijl E20 recht geeft op een volledige vrijstelling van de onroerende voorheffing.
  • Via de Vlaamse energielening kan je 10.000 euro lenen tegen een interestvoet van 2 procent (zelfs 0 procent voor lage inkomens), en dat gedurende een periode van 5 jaar.
  • Aanvullend kan je als verhuurder ook een premie aanvragen voor een algemene renovatie. De voorwaarde is wel dat je dan voor een periode van 9 jaar verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor. Er zijn premies voor elektrische installaties, sanitair en verwarming (maximaal 7.500 euro).

Wat is recent?

  • Vlaanderen vermindert de onroerende voorheffing voor wie een ingrijpende energierenovatie uitvoert (concreet: minstens 75 procent van de buitenschil van het huis – buitenmuren, dak en vloer – laten isoleren) en daarvoor een bouwaanvraag heeft ingediend vanaf 1 oktober 2016. Haalt je huis een E-peil van E90, dan krijg je een korting van 50 procent. Een huis dat tot E60 wordt gerenoveerd, hoeft zelfs helemaal geen onroerende voorheffing meer te betalen. De vermindering geldt voor 5 jaar. Om dat E-peil te halen, moet je evenwel behoorlijk renoveren. Een woning in een gesloten bebouwing in Vlaanderen zit vandaag gemiddeld aan een peil van E296, met uitschieters in steden zoals Gent (E423). Appartementen halen een gemiddelde score van E295. Hoe jouw huis scoort, kan je hier testen.
  • Brussel geeft sinds kort energiepremies om verhuurders en huizen in co-eigendom aan te zetten tot een meer efficiënt energiegebruik. Een overzicht vind je hier. Een geactualiseerde lijst van de premies in Wallonië vind je hier.

Wat komt er nog aan?

Vanaf 1 januari 2017 komt boven op de oude energiepremies de zogenaamde totaalrenovatiebonus. Wie die wil krijgen, moet minstens drie en maximaal zeven energiezuinige investeringen tegelijk uitvoeren. De bonus voor drie investeringen bedraagt 1.250 euro, voor zeven werken ontvang je 4.750 euro. Belangrijk: bij appartementen krijg je maar 50 procent van de bonus.

Wat wil je vermijden?

Sinds 1 januari 2015 kunnen Vlaamse wooninspecteurs strafpunten toekennen aan daken die de isolatienorm van 0,75 m2K/W niet halen. Wie strafpunten krijgt, moet zijn dak verplicht isoleren. En vanaf 1 januari 2020 kunnen die strafpunten zelfs aanleiding geven tot een ongeschiktverklaring.

TIP!
Plan je renovatie zo in dat je de huurprijsverhoging kunt aankondigen tussen de negende en zesde maand vóór het beëindigen van een driejaarlijkse huurperiode. Opgelet, een herziening is niet gelijk aan een indexatie. Het gaat om een wederzijds akkoord tussen verhuurder en huurder. Bij betwisting kan de vragende partij de vrederechter inschakelen. Er zal dan moeten worden aangetoond dat de huurwaarde in de nieuwe omstandigheden 20 of 10 procent hoger ligt door de werken die de verhuurder heeft uitgevoerd.

Blijven verhuren of liever verkopen? Een cijfervoorbeeld:

Wanneer je een vergunningsplichtige renovatie uitvoert, ben je nu al gebonden aan bepaalde vooropgestelde eisen (minstens E90 vanaf 2017). De afweging waar de meeste verhuurders de komende jaren voor staan, laat zich als volgt samenvatten: wat is de optimale verhouding tussen de renovatiekosten en de energieprestatie? Voor de meeste oude woningen dringt zich een grondige renovatie op. En die zal voor de verhuurder in veel gevallen uitmonden in het dilemma: renoveren of verkopen?

Stel: een huurwoning in Vlaams-Brabant met KI van 1.000 euro en een E-peil van E100 (bouwjaar 2006).
Geschatte onroerende voorheffing: 656,92 euro.
Kostprijs geplande energierenovatie tot E90: 13.300 euro (5.680 euro gevelisolatie, 4.620 euro glas, 3.000 euro dakisolatie).
Premies: 2.934 euro (1.704 euro gevel, 330 euro glas, 900 euro dak).
Totaalrenovatiebonus: 1.250 euro.
Vermindering onroerende voorheffing: 50 procent over 5 jaar = 1.642,30 euro.
Te financieren (via energielening): 7.473,70 euro.
Interest op de energielening: 777 euro of 155 euro/jaar.
Winst in energiekosten per jaar: 10 kWh/m2 op 200 m2 = 2.000 kWh (tegen 0,22 cent) = 440 euro/jaar.
Marge voor de verhoging huurprijs: tussen 30 en 50 euro per maand.

REKEN HET UIT!
Een goede calculator voor de renovatiekosten met het oog op een bepaald peil vind je hier.

OP WELKE PREMIE HEB IK RECHT?
Dit premieoverzicht geeft het antwoord.

INNOVATION IN REAL ESTATE
Copyright © 2014 Quares | SitemapDisclaimer