Buitenlandse studenten als katalysator van studentenpopulatie
Sinds 2001 is het aantal studenten in België met ongeveer 50% gestegen, een gemiddelde groei van 2,6% per jaar. Alhoewel de groei ondertussen is afgevlakt naar 1,5 – 2%, blijft de nood aan nieuwe studentenhuisvesting significant. De groei van het aantal internationale studenten is één van de redenen. Terwijl de Belgische studentenpopulatie sinds 2010 met bijna 12% stegen, zien we dat de groei bij buitenlandse studenten 47% is. Buitenlandse studenten zijn een interessante doelgroep voor investeerders in studentenhuisvesting daar lokale huisvesting uiteraard een noodzaak is.
Markthistoriek: Van kotmadam naar institutionele partners voor studentenhuisvesting
De studentenmarkt is sinds de democratisering van het hoger onderwijs in de jaren 60 sterk geëvolueerd. Van 1952 tot 1972 ziet men de studentenpopulatie verviervoudigen. Dit is de start van de grote collectieve universitaire studentenvoorzieningen. Dit wordt aangevuld met het kotmadamprincipe om de vraag te kunnen volgen.
Eind jaren 70, begin jaren 80 begint de verrommeling van de markt van de studentenhuisvesting. Er is minder geld bij de universiteiten om te investeren in accommodatie. Als gevolg hiervan ontstaat er een heel lucratieve markt om oude herenhuizen om te vormen tot studentenkamers. Vele opdelingen gebeuren zonder vergunning en met weinig aandacht voor woonkwaliteit. De transparantie die tot dan toe in de markt voor studentenhuisvesting zat, verdwijnt.
Vanaf 2010 zien we een duidelijk hernieuwd beleid waarbij steden en universiteiten samenwerken met investeerders om de markt van de studentenhuisvesting opnieuw onder controle te krijgen. De interesse om opnieuw controle te krijgen over de huisvesting van studenten is mede ingegeven door het feit dat steden opnieuw aantrekkelijk zijn als woonplaats voor jonge gezinnen die toevallig ook goede belastingbetalers zijn.
Steden verkiezen daarom om hun woonpatrimonium te beschermen tegen de bewoning door studenten. De jacht op de samenwonende student in een appartement, de strijd tegen illegaal opgedeelde woningen en het verbod op het opdelen van een woning met een tuin zijn enkele voorbeelden hoe studentensteden hun woningmarkt proberen af te schermen.
Daarenboven gaan steden via de invoering van een kotlabel ook meer toezien op de woonkwaliteit om problemen met (brand)veiligheid en gezondheid te vermijden. Aanvullend hebben alle gewesten ondertussen ook een eigen wetgeving voor studentenhuur goedgekeurd. Terwijl in Brussel en Wallonië de nieuwe wetgeving rond studentenhuur al van kracht is, start deze in Vlaanderen vanaf 1 januari 2019.
De strijd tegen de verrommeling en de bijkomende regels voor studentenhuur zorgen ervoor dat het verhuren van een kot geen sinecure meer is. We verwachten daarom dat vele koteigenaars zullen afhaken. Een verdere professionalisering en institutionalisering van de markt zal zich dan ook doorzetten.
Meer Purpose-Built Student Housing
Aangezien steden veel meer sturend willen optreden waar de studentenhuisvesting ondergebracht kan worden in het stedelijk weefsel, zal de markt van de op maat gemaakte huisvesting - Purpose-Built Student Housing (PBSA) groeikansen krijgen.
In het Verenigd Konikrijk heeft de PBSA 30% van de markt in handen. De markt in het VK is zelfs even groot als deze in heel West Europa. In België halen de grootste spelers zoals Quares Student Housing en Xior amper een paar procent marktaandeel. Er is dus nog ruimte om verder te institutionaliseren. Alhoewel er in verschillende studentensteden kleine overschotten zijn geboekt, zien we dat het vooral de laagkwalitatieve oude koten zijn die blijven leegstaan. De kwalitatieve koten met een eigen douche en kitchenette en goede services en beheer worden nog steeds gemakkelijk verhuurd.
Wanneer de binnenstedelijke woningmarkten verder blijven aantrekken is de kans groot dat we opnieuw een herbestemming van koten naar woningen zien. Het doorgedreven stedelijk beleid om de kwaliteit van de studentenhuisvesting te verhogen is dus een cruciale factor om de markt van de studentenhuisvesting verder te professionaliseren. De impact van institutionele investeerders begint ondertussen ook al zichtbaar te worden op de studentenmarkt. Schaalgrootte is belangrijk om een degelijk rendement te halen. Aangezien tegelijkertijd de binnenstedelijke woningmarkten verder aantrekken, is het geen verrassing dat we een convergentie zien van de rendementen tussen residentieel vastgoed en studentenhuisvesting.
Vanuit Quares verwachten we wel dat omwille van de extra diensten en het hoger verloop in de studentenhuisvesting een hogere yield van minstens 0,5% tot 0,75% boven het niveau van gewoon residentieel vastgoed gehandhaafd zal blijven.
Co-living: de brug met residentieel vastgoed.
De vraag naar kleinere en/of gedeelde woningen neemt in heel Europa toe. Co-living is een type woonvorm dat ideaal is voor pas afgestudeerden die nog even blijven plakken in de stad en niet veel ruimte nodig hebben. Het is een woonvorm die zich net tussen de studenten en gewone residentiële markt bevindt en veelal ook gemeubeld zijn. Hoe kleiner men woont, hoe groter de nood zal zijn aan gedeelde faciliteiten om ruimte te besparen. Een gedeelde wasruimte, een fitness, een gemeenschappelijke grotere leefruimte om eens vrienden te ontvangen, … enz. De sleutelcomponenten voor Co-living zijn locatie, connectiviteit, voorzieningen en ruimte voor educatie, innovatie en creativiteit. Co-living is dus veel meer op services gericht dan een gewoon residentieel pand.
Er is veel overlap tussen co-housing en co-working. Start-ups die graag gebruik maken van flexibele co-working spaces, hebben niet alleen een werkplaats nodig, maar zijn ook op zoek naar huisvesting met kwalitatieve services. Co-working heeft intussen wel al voor een revolutie kunnen zorgen in de traditionele kantoormarkt. De vraag is of co-housing dat ook kan in het residentiële segment. Het combineren van student housing, co-living en co-working binnen grootschalige projecten kan wel eens een goede keuze zijn.
We zien alvast dat naarmate studenten vorderen in hun studies, hun eisen qua huisvesting ook stijgen. Co-living kan dus dienen om studenten ook na hun academische carrière nog even aan u te binden. Bovendien zijn het ook deze jong potentials die concepten van co-working ook omarmen en plaats en tijdsonafhankelijk willen werken in een inspirerende omgeving.
Is co-living dan een markt waar iedereen zich op moet storten? Neen, zeker niet. Aan co-living zijn ook belangrijke risico’s verbonden. Meer diensten betekent immers ook een groter risico voor het ontsporen van de kosten. Bij een slecht management van de diensten kan het rendement gemakkelijk onder druk komen te staan. Niet elke residentiële verhuurder kan zomaar de stap zetten naar extra ervices. Nieuwe services rendabel maken betekent ook dat je een bepaalde schaalvergroting nodig hebt. Een verdere consolidatie is dus zeker opportuun.
